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Real Estate, Nachhaltigkeit und ESG – Herausforderungen für die Immobilienbranche

»ESG« (Environmental, Social und Governance) und »Nachhaltigkeit« haben sich zu einem strategischen Imperativ entwickelt, der Unternehmen der Immobilienbranche vor ganz eigene Herausforderungen stellt: Viele Unternehmen orientieren sich derzeit und suchen nach einem guten Einstieg in das Thema ESG. Andere haben bereits die ersten Schritte ihrer Nachhaltigkeitsreise unternommen. Allen gemein ist das Ziel, den Erwartungen ihrer Stakeholder auch in Zukunft gerecht zu werden. Auch wenn sich eine Schwerpunktsetzung auf das »E« in »ESG« vor dem Hintergrund von Energieverbrauch und CO₂-Emissionen aufdrängt, bedarf es eines ganzheitlichen Ansatzes, der ebenso soziale Belange wie auch Governance-Themen integriert, um diesem Anspruch gerecht zu werden. In diesem Blogpost vermitteln wir einen ersten Überblick über die Herausforderungen für Unternehmen der Immobilienbranche im ESG-Kontext und geben im zweiten Teil dieses Blogposts Impulse zu deren Bewältigung. 

Zeitalter des Anthropozän

Wir sind im Anthropozän [1] angekommen. Die Menschheit hat sich definitiv zur dominanten Spezies auf unserem Planeten entwickelt. Ein Indikator dafür ist unter anderem eine im Jahr 2020 veröffentlichten Studie von Elhacham, Ben-Uri und Grozovski vom Weizmann Institute of Science in Rehovot, Israel. Kurz gesagt kommen diese zum Ergebnis, dass »die vom Menschen gemachte Masse« mittlerweile das Gewicht der gesamten lebendigen Biomasse übersteigt [2,3]. 

Während sich das Gesamtgewicht aller Lebensformen nicht wesentlich verändert hat und mit rund 1,1 Billionen Tonnen taxiert wird, hat der Anteil anthropogener Masse exponentiell zugenommen: Beton, Metall, Kleidung oder simple Plastikflaschen – zusammengenommen wiegt dies jetzt schwerer und wirft Fragen im Zusammenhang mit Begriffen wie »Global Boundaries« oder dem Konzept »Doughnut Economics« [4] auf. 

Real Estate, Nachhaltigkeit und ESG

Eben jene Materialien – Beton, Glas und Metall – sind der Stoff, aus dem Immobilien gemacht werden. Hinzu kommt: Immobilien haben eine lange Lebensdauer und komplexe Wertschöpfungsketten.

Eine der zentralen Herausforderungen der Immobilienbranche kann mit folgenden Zahlen illustriert werden: 40 % des Energieverbrauchs und 36 % der CO₂-Emissionen in der Europäischen Union können dem Immobiliensektor zugeordnet werden. 

Damit wird deutlich, wie groß das Potenzial im Immobiliensektor ist, gezielte Beiträge bei der Vermeidung des Klimawandels zu leisten. Darüber hinaus erklärt es auch, warum vor dem Hintergrund eines immer weiter steigenden Nachhaltigkeitsbewusstseins Gesetzgeber, Investoren und die Zivilgesellschaft entsprechende Anforderungen definieren und die Entwicklungen der Branche genau beobachten. 

Der Klimawandel und seine Auswirkungen

Um zunächst bei Umweltthemen oder dem »E« in »ESG« zu bleiben: Mit dem Paris Climate Agreement aus dem Jahr 2015 wird das Ziel verfolgt, die globale Erwärmung unter der Marke von 1,5 °C zu halten, um zumindest die größten Risiken des Klimawandels abzuwenden. Im Kontext mit dieser Zielsetzung spielt die Verringerung der CO₂-Emissionen, die dafür bis zum Jahr 2050 um 80–95 % sinken müssen, eine zentrale Rolle. Das erklärt den Fokus auf Immobilien, die einen substanziellen Anteil der zukünftig zu vermeidenden CO₂-Emissionen verantworten.

Tatsächlich wirkt sich der Klimawandel schon heute auf die Immobilienbranche aus. Die Anzahl und Intensität von Wetterereignissen nehmen weltweit zu. Risiken wie Überschwemmungen oder Stürme sind Risiken für Immobilienportfolios, die von Investoren eingepreist werden. Evora Global [5] berichtet in einer Studie darüber, dass knapp die Hälfte der im Rahmen der Studie befragten Real Estate Investoren von einem klimabezogenen Impact berichten. 

Das »S« und »G« in »ESG«

Der Kanon der Nachhaltigkeitsaspekte reicht über Umweltthemen hinaus. Auch wenn es vor dem oben geschilderten Hintergrund und inmitten einer Klimakrise durchaus nachvollziehbar ist, dass eine Schwerpunktsetzung auf Umweltaspekte erfolgt, dürfen neben dem »E« das »S« und »G« in »ESG« bei einer ganzheitlichen Betrachtung nicht unberücksichtigt bleiben, um den sich verändernden Anforderungen von Investoren, Kunden und anderen Stakeholdern gerecht zu werden. Der Einbezug von sozialen Belangen und Governance trägt nicht nur dazu bei, ein Unternehmen »ESG-sicher« aufzustellen – vielmehr geht es auch um die Relevanz von ESG für Unternehmen, beispielsweise bei Fragen zur Reputation oder der Fähigkeit, junge Talente zu gewinnen [6].

Impulse – Der Einstieg in ESG, Energie und CO₂-, Soziales und Governance

ESG ist ein komplexes Thema und gerade beim Einstieg müssen oft Anfangshürden überwunden werden [7]. In diesem Abschnitt haben wir einige Impulse dafür zusammengestellt.

Den Einstieg in ESG gestalten

Der Frage, wie Unternehmen ihre Nachhaltigkeitsstrategie entwickeln können, sind wir in verschiedenen Blogposts nachgegangen [8]. Ein Kernelement ist dabei die Durchführung einer Wesentlichkeitsanalyse [9]. Deren Ergebnisse tragen dazu bei, strategische Nachhaltigkeitsaspekte zu identifizieren (Themen, die für das Unternehmen »wesentlich« sind) und diese zu priorisieren.  

Wird dabei das Konzept der »Doppelten Wesentlichkeit« angewendet [10], dann wird sowohl die Outside-In als auch die Inside-Out Perspektive in die Betrachtung einbezogen. Anders ausgedrückt: Die Perspektive der »finanziellen Wesentlichkeit« wird um die der »Impact Materiality« erweitert. Besonders relevant ist dieser Multi-Stakeholder-Ansatz für Unternehmen, die sich in Richtung der verpflichtenden Nachhaltigkeitsberichterstattung nach der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) orientieren. Das Konzept der »Doppelten Wesentlichkeit« bzw. »Double Materiality« ist ein Kernbestandteil des European Sustainability Reporting Standards (ESRS), der den Rahmen für die zukünftige Nachhaltigkeitsberichterstattung bildet. Daneben gibt es verschiedene weitere Wesentlichkeitskonzepte, denen wir einen eigenen Blogpost [11] gewidmet haben. 

Treibhausgasemissionen und Anpassung an den Klimawandel

Angesichts des substantiellen Anteils an CO₂-Emissionen, die auf den Gebäudesektor zurückgeführt werden können, wird schnell klar, dass gerade hier Handlungsbedarf besteht, um die Potenziale für deren Minderung zu erschließen. Die aktuelle Sanierungsrate liegt derzeit bei rund einem Prozent. Vor dem Hintergrund der EU-Klimaziele bleibt also nicht mehr viel Zeit.

Neben klassischen Ansätzen (z. B. Effizienzsteigerungen durch Wärmedämmung, die Umstellung auf Energieträger mit einem geringeren CO₂-Footprint, Integration erneuerbarer Energie oder der Optimierung des Betriebs) werden zukünftig auch Fragen wie die Bereitstellung von Ladeinfrastruktur und die Berücksichtigung weitere Mobilitätsthemen an Wichtigkeit gewinnen.

Weitere Optimierungen und Anpassungen an den Klimawandel reichen noch weiter. Um dem »Urban Heat Island Effekt«  zu begegnen, können gezielte Begrünungsmaßnahmen [12] umgesetzt werden, die dabei helfen, die Temperaturen im urbanen Umfeld zu verringern. Neben Bäumen und Verschattung reicht dies bis zur Begrünung von Dächern und Fassaden. Eine andere Vorgehensweise ist der gezielte Einsatz von reflektierenden Oberflächen, beispielsweise bei Gehwegen oder anderen üblicherweise asphaltierten Flächen, um gerade in den Sommermonaten ein angenehmeres »Mikroklima« zu schaffen [13].

Angesichts von zunehmenden Starkregenereignissen kommt auch dem Management von Oberflächenwasser eine steigende Bedeutung zu. Stichworte in diesem Zusammenhang sind »Sponge City« oder »Schwammstadt«, mit denen der Ansatz eines dezentralen Regenwassermanagements verfolgt wird, um auf diese Weise das Abwassersystem zu entlasten und damit einen Beitrag zur Vermeidung von Überschwemmungen zu leisten [14, 15]. Diese Anpassungen können auch dazu beitragen, klimabezogene Risiken für Investments deutlich zu reduzieren. 

In diesem Blogpost haben wir oft den CO₂-Footprint von Gebäuden thematisiert. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, was eigentlich in die Treibhausgasbilanzierung eingeht: Handelt es sich dabei um die Emissionen aus dem laufenden Betrieb, oder auch um solche aus vor- und nachgelagerten Prozessen? Und was hat es mit den Begriffen »Embodied Carbon« und »Circular Economy« auf sich und wie wirken sich diese aus?

Embodied Carbon und Circular Economy

Hinter dem Begriff »Embodied Carbon« oder »eingebetteten Emissionen« bzw. »Grauer Energie« verbergen sich Treibhausgasemissionen, die während des gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes entstehen – dies umfasst auch die Emissionen aus den vor- und nachgelagerten Prozessen (z. B. der Herstellung von Baumaterialien, Emissionen, die während der Bauphase oder solche, die beim Rückbau entstehen). Emissionen aus dem »Operational Energy Use« fallen nicht in die Kategorie »Embodied Carbon« [16].

Zur besseren Einordnung: Auf Gebäude können 39 % der jährlichen globalen Treibhausgasemissionen zurückgeführt werden. 28 % entstehen dabei durch die Nutzung des Gebäudes bzw. im laufenden Betrieb. 11 % entfallen auf die Kategorie »Embodied Carbon«, deren Anteil voraussichtlich wachsen wird, da durch Energieeffizienzmaßnahmen und der Dekarbonisierung der Energieversorgung der Anteil der Treibhausgasemissionen im laufenden Betrieb gesenkt wird. 

In diesem Zusammenhang darf nicht vergessen werden, dass sich auch umfangreiche Renovierungsmaßnahmen auf den Anteil von »Embodied Carbon« auswirken können. Auch was am Ende des Lebenszyklus mit den Baumaterialien geschieht, hat einen Einfluss auf die CO₂-Bilanz. Werden Baustoffe wie Beton, Stahl und weitere Metalle wie Kupfer und Aluminium recycelt, dann trägt dies zum Übergang in die Kreislaufwirtschaft (Stichwort »Circular Economy«) [17] bei. 

Digitalisierung und IoT als Chance

Die Digitalisierung und das »Internet of Things« (IoT) stellen für Unternehmen der Immobilienbranche Chancen aus verschiedenen Blickwinkeln dar. Einerseits kann damit die Datenerfassung im Gebäudebestand automatisiert werden – Verbrauchswerte können in Echtzeit erfasst und Trends frühzeitig erkannt werden. Damit wird ein besserer Vergleich der Performance unterschiedlicher Immobilien möglich und neben dem Vorteil einer vereinfachten Abrechnung werden gleichzeitig wichtige Grundlagen für die CO₂-Bilanzierung geschaffen.  Auf der Grundlage von umfangreichen Vergleichsdaten wird es möglich, Einsparpotenziale einfacher zu ermitteln und Maßnahmen zu priorisieren. Unterschiedliche Szenarien können entwickelt und miteinander verglichen werden. Auch die Nachverfolgung von Energieeffizienzmaßnahmen und deren Bewertung wird vereinfacht: Welche Wirkung war geplant und welche Performance wird im tatsächlichen täglichen Betrieb erreicht?

Andererseits wird der Schritt hin zur Gebäudeautomatisierung vereinfacht, was Potenziale erschließt, die über die Optimierung der Gebäudeinfrastruktur hinausgehen und die »Steuerung« des laufenden Betriebs umfassen. Beispiele sind Lastausgleich, Betriebsoptimierung von Heizung, Lüftung oder Kühlung – auch unter Einbezug von Vorhersagedaten. Ein Trendthema in diesem Zusammenhang sind »Digitale Zwillinge« bzw. »Digital Twins«, die als hybride Systeme noch differenziertere Einblicke und Optimierungen zulassen [18].

Soziale Belange und Governance-Themen

Neben rein technischen Aspekten spielen im Zusammenhang mit Real Estate soziale Belange und Governance-Themen eine wichtige Rolle. Gebäude (ent-)stehen dort, wo Menschen leben. Mit lokalen Gemeinschaften zu interagieren, beispielsweise um geplante Bauprojekte gut zu kommunizieren und die Blickwinkel lokaler Stakeholder wahrzunehmen, ist Aspekt aus der Kategorie der sozialen Belange. Genauso kann auch die Aufwertung von öffentlichem Raum an dieser Stelle genannt werden. An Gebäude werden umfangreiche Anforderungen gestellt. 

Fundamental ist dabei der Schutz und die Sicherheit, die diese bieten. Fragen zu erschwinglichem Wohnraum stellen sich nicht mehr nur in den Ballungsgebieten. Das Umfeld von Gebäuden hat soziale Funktionen und wirkt sich auf lokale Gemeinschaften aus: von Begegnungsmöglichkeiten bis hin zur Nahversorgung. Mit dem sich vollziehenden demografischen Wandel gewinnen neben Barrierefreiheit auch andere Aspekte wie Pflege und ärztliche Versorgung an Priorität. Soziale Belange beschränken sich nicht nur auf die Interaktionen mit Mietern oder Käufern von Immobilien. Vielmehr geht es beispielsweise in der Zusammenarbeit mit Generalunternehmern um Themen wie Arbeitssicherheit und Rechte von Mitarbeitenden durch die Einhaltung entsprechender Standards – was bei internationalen Bauvorhaben sicherlich eine noch größere Rolle spielen kann und zu Themen wie »Modern Slavery« reicht. 

Governance-Themen reichen von grundlegenden Anforderungen wie der Einhaltung regulatorischer Anforderungen über die Diversität bis zu verantwortungsvollem Marketing. Weitere Trends sind die Kopplung von Vergütungen an das Erreichen von Nachhaltigkeitszielen und ein transparenter Umgang mit Vorfällen im Governance-Bereich. 

Zusammenfassung

Die Bandbreite der Themen, mit denen sich Unternehmen der Immobilienwirtschaft im Nachhaltigkeitskontext beschäftigen müssen, ist groß und jedes Unternehmen wird aus seiner individuellen Ausgangssituation heraus in die Navigation seiner ESG-Landschaft starten.

In diesem Beitrag konnten wir nur einen ersten Überblick über die vielfältigen Aspekte von Nachhaltigkeit, ESG und die Immobilienbranche vermitteln. Wir sind davon überzeugt, dass die Beratung zu diesen Themen genauso individuell wie die jeweilige Ausgangssituation sein muss, damit Chancen identifiziert, Risiken mitigiert und passgenaue Strategien entwickelt werden können, die einen echten Mehrwert darstellen. 

Quellen und weitere Fundstellen

[1] Anthropozän 

[2] Global human-made mass exceeds all living biomass. https://doi.org/10.1038/s41586-020-3010-5

[3] We are doubling the mass of the human-made, “anthropogenic” part of the world every twenty years and the curve is not flattening Weizmann Institute of Science

[4] Kate Raworth – Doughnut Economics 

[5] Evora Global 

[6] NordESG Relevanz von ESG für Unternehmen

[7] NordESG Ein guter Einstieg in ESG – 

[8] NordESG ESG Strategie 2023 

[9] NordESG Wesentlichkeitsanalyse grds. 

[10] NordESG Doppelte Wesentlichkeit – 

[11] NordESG Materiality Madness – 

[12] EPA Urban Heat Island Effect 1

[13] EPA Urban Heat Island Effect 2

[14] Sponge City 1

[15] Sponge City 2 

[16] World Green Building Council – Embodied Carbon

[17] Circular Economy 

[18] TCS Digital Twin