Die »EU-Gebäuderichtlinie« – oder »Energy Performance of Buildings Directive« (»EPBD«) – Ein erster Überblick
Die »EU-Gebäuderichtlinie« oder Englisch die »Energy Performance of Buildings Directive« (»EPBD«) hat eine lange Reise hinter sich. Das Europäische Parlament hat im März 2023 die vorgeschlagene Überarbeitung der Richtlinie angenommen und wird nun mit dem Europäischen Rat die endgültige Fassung aushandeln. In diesem Blogpost werfen wir zunächst einen Blick zurück und ordnen die bisherigen Entwicklungen auf dem Weg zur aktuellen Neufassung der »EU-Gebäuderichtlinie« ein. In einem weiteren Abschnitt geben wir einen Überblick über die Ziele, die mit der »EPBD« verfolgt werden. Wie wird sich die »Energy Performance of Buildings Directive« auf die Immobilienwirtschaft in der EU auswirken? Dieser Frage gehen wir im letzten Teil dieses Blogposts nach.
In jedem Fall sind die Ziele der »EPBD« ambitioniert: Neubauten sollen ab 2028 emissionsfrei sein (für Neubauten, die Behörden nutzen, betreiben oder besitzen, wird dies schon ab dem Jahr 2026 gelten) und mit Solaranlagen ausgestattet sein. Ab dem Jahr 2030 müssen Wohngebäude mindestens die Energieeffizienzklasse E und ab 2033 die Klasse D erreichen. Für Nichtwohngebäude sind in diesem Zusammenhang die Jahre 2027 und 2030 relevant. Neben Themen wie Treibhausgasemissionen, Endenergieverbrauch oder Energieeffizienz werden sich die Akteure zukünftig auch mit Begriffen wie »Harmonisierten Gesamtenergieeffizienzklassen«, sozialen Aspekten, »Intelligenzfähigkeitsindikatoren« und Schnittstellen zur Elektromobilität befassen müssen.
Hat die »EPBD« das Potenzial, die Immobilienbranche in Europa zu verändern? Davon sind wir überzeugt. Wie immer haben wir alle Quellen und weitere Fundstellen am Ende dieses Beitrags für Sie zusammengestellt.
»EU-Gebäuderichtlinie« – der lange Weg zum Ziel
Die Einleitung der vom EU-Parlament beschlossenen Richtlinie bringt es auf den Punkt: „Die Richtlinie 2010/31/EU des Europäischen Parlaments und des Rates ist mehrfach und erheblich geändert worden. Aus Gründen der Klarheit empfiehlt es sich, im Rahmen der jetzt anstehenden Änderungen eine Neufassung der genannten Richtlinie vorzunehmen.“[1].
Eine kurze Zeitleiste:
2002: Als EU-Gebäuderichtlinie trat die »EPBD« 2002 erstmals in Erscheinung.
2010 und 2018: Novellen erfolgten in den Jahren 2010 und 2018.
2021: Ende 2021 präsentiert die EU-Kommission einen Vorschlag für die Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie.
2023: Das Europäische Parlament hat im März 2023 die vorgeschlagene Überarbeitung der Richtlinie über die »Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden« angenommen – mit 343 zu 216 Stimmen bei 78 Enthaltungen.
2023+: Im nächsten Schritt wird es darum gehen, mit dem Europäischen Rat die endgültige Fassung der Richtlinie auszuhandeln.
»EPBD«, »SFDR«, »CSRD«, »EU-Taxonomie« und »ESG«
Seit dem Jahr 2002 ist einige Zeit vergangen. Die überarbeitete »EU-Gebäuderichtlinie« findet sich im Jahr 2023 in einem anderen regulatorischen Kontext wieder. Die EU-Taxonomie [2], ESG [3], die »Sustainable Finance Disclosure Regulation« (SFDR) [4] und die »Corporate Sustainability Reporting Directive« (CSRD) [5] gab es zum Zeitpunkt der ersten Auflage der »EPBD« noch nicht, wobei die »EPBD« vielleicht sogar den ersten Kontakt der Immobilienbranche mit dem Thema »ESG« in einem weiteren Sinn darstellt.
Neben sozialen Aspekten (dazu später mehr) führt der Richlinientext aus: „Gemäß dem Delegierten Rechtsakt zur EU-Klimataxonomie gelten Gebäuderenovierungen als nachhaltige Tätigkeit, wenn sie zu Energieeinsparungen von mindestens 30 % führen, bei größeren Renovierungen bestehender Gebäude die Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz erfüllen oder aus Einzelmaßnahmen im Zusammenhang mit der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden bestehen, beispielsweise der Installation, Wartung oder Reparatur von energieeffizienten Geräten oder von Geräten für die Messung, Regelung und Steuerung der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, sofern diese Einzelmaßnahmen die festgelegten Kriterien erfüllen.“ [1]
Wir empfehlen in diesem Zusammenhang unseren Blogpost »Real Estate, Nachhaltigkeit und ESG – Herausforderungen für die Immobilienbranche« [6]. Dort sind wir unter anderem der Frage nachgegangen, wie sich ESG-Faktoren auf die Immobilienbranche auswirken und welche Handlungsoptionen bestehen.
»Energy Performance of Buildings Directive« – die EU-Gebäuderichtlinie und die Quadratur des Kreises
In der Begründung für die „Richtlinie des Europäischen Parlaments und des Rates über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Neufassung)“ [1] werden vielfältige Gründe angeführt, die bei deren Neufassung in Erwägung gezogen wurden. In diesem Abschnitt haben wir einige Schlaglichter zusammengefasst.
Treibhausgasemissionen, Endenergieverbrauch, Energieeffizienz und Datenerfassung
Auf Gebäude entfallen 40 % des Endenergieverbrauchs in der Europäischen Union. Damit einhergehen 36 % der energiebedingten Treibhausgasemissionen.
Drei von vier Gebäuden sind energieineffizient und die Nutzung fossiler Energieträger überwiegt nach wie vor. In der Begründung wird dazu ausgeführt: „Energieeffizienz ist die sicherste und kosteneffizienteste Methode, um die Abhängigkeit der Union von Energieimporten zu verringern und die negativen Auswirkungen hoher Energiepreise abzuschwächen.“[1].
Neben operativen Treibhausgasemissionen wird auch »Embodied Carbon« perspektivisch eine Rolle spielen. Dafür soll eine EU-Methode zur Erfassung von Lebenszyklus-Emissionen entwickelt werden. Der Ansatz, der auch Renovierungen berücksichtigen soll, erinnert an den des »World Green Building Council« (»WGBC«) [7]. Ebenso wie der Appell an eine stärkere Kreislauforientierung und der Ansatz, Treibhausgasemissionen über den gesamten Lebenszyklus durch „Ressourceneffizienz, Suffizienz, Kreislaufwirtschaft und die Umwandlung von Teilen des Gebäudebestands in eine temporäre CO₂-Senke“[1] zu minimieren.
Vor diesem Hintergrund soll zukünftig die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden nach einer Methode berechnet werden, die „national, regional und lokal ergänzt werden kann. Dabei sollten zusätzlich zu den Wärmeeigenschaften auch andere Faktoren von wachsender Bedeutung einbezogen werden, z. B. Heizungssysteme und Klimaanlagen, Nutzung von Energie aus erneuerbaren Quellen, Systeme für die Gebäudeautomatisierung und -steuerung, Wärmerückgewinnung aus Abwasser, Lüftung und Kühlung, Energierückgewinnung, hydronischer Ausgleich [Anm. gemeint ist vermutlich ein hydraulischer Abgleich], intelligente Lösungen, passive Heiz- und Kühlelemente, Sonnenschutz, Raumklimaqualität, angemessene natürliche Beleuchtung und Konstruktionsart des Gebäudes“ [1].
Bei der Berechnung der Energieeffizienz soll die jährliche Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes zugrunde gelegt werden und nicht nur die Heiz- oder Kühlperiode eines Gebäudes.
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Einführung von »harmonisierten Gesamtenergieeffizienzklassen«
Die Mindestvorgaben für die Gesamtenergieeffizienz werden aus »harmonisierten Gesamtenergieeffizienzklassen« abgeleitet. Jene 15 % der Gebäude des nationalen Gebäudebestands, die bei der Gesamtenergieeffizienz am schlechtesten abschneiden, stellen die Gesamtenergieeffizienzklasse G dar. Die übrigen Gesamtenergieeffizienzklassen werden daraus abgeleitet.
Damit sich Käufer und Mieter frühzeitig informieren können, soll für Gebäude, die zur Vermietung oder zum Verkauf angeboten werden, ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorgelegt werden (dies beinhaltet auch die Angabe der Gesamtenergieeffizienzklasse in allen Anzeigen).
Weiter heißt es, dass „der Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz Angaben über den Primär- und Endenergieverbrauch, den Energiebedarf, die Erzeugung von erneuerbarer Energie, die Treibhausgasemissionen und die Raumklimaqualität sowie Empfehlungen zur Verbesserung der Gesamtenergieeffizienz und des Lebenszyklus-Treibhauspotenzials enthalten“[1] soll.
Nutzung erneuerbarer Energie forcieren
Um das Ziel der Dekarbonisierung zu erreichen, soll die Nutzung erneuerbarer Energie forciert werden, auch um sukzessive den hohen Anteil fossiler Energieträger am Energiemix abzubauen. Die Mitgliedstaaten sollen dazu Maßnahmen ergreifen, “um sicherzustellen, dass die Nutzung von mit fossilen Brennstoffen betriebenen Heizungsanlagen in neuen Gebäuden und Gebäuden, die einer größeren Renovierung, umfassenden Renovierung oder Renovierung des Heizsystems unterzogen werden, ab dem Datum der Umsetzung dieser Richtlinie nicht mehr zulässig ist und die Nutzung von mit fossilen Brennstoffen betriebenen Heizungsanlagen in allen Gebäuden bis 2035 oder, falls dies – wie der Kommission gegenüber nachgewiesen – nicht möglich ist, bis spätestens 2040 auslaufen.”[1].
Auch die zukünftige Nutzung von Solarenergie ist bei neuen Gebäuden frühzeitig zu berücksichtigen. Damit später einfach Solaranlagen nachgerüstet werden können, müssen Gebäude „solartauglich“ sein, damit die Installation von Solaranlagen kosteneffizient möglich wird.
Die »Energy Performance of Buildings Directive«, Energiearmut und soziale Aspekte
Neben allen Fragestellungen rund um Energieeffizienz und erneuerbare Energie wird in der Begründung für die »Energy Performance of Buildings Directive« der Europäischen Union auch auf die sozialen Implikationen, die sich aus der EU-Gebäuderichtlinie ergeben, eingegangen.
„Darüber hinaus ist energieineffizienter Wohnraum eine systemische Ursache für Energiearmut, wobei 50 Millionen Menschen in der Union in Energiearmut leben und ihr Zuhause nicht angemessen beleuchten, heizen oder kühlen können und über 20 % der armen Haushalte in der Union in einer Wohnung mit Schimmel, Feuchtigkeit oder Fäulnis leben.“[1]
Im Fokus stehen dabei schutzbedürftige Haushalte und Haushalte mit mittlerem Einkommen, da diese häufig in Gebäuden mit der schlechtesten Energieeffizienz leben. Die Einführung von Mindestnormen für die Gesamtenergieeffizienz soll deshalb von sozialen Garantien und finanziellen Sicherheiten begleitet werden, damit die Lebensqualität der schwächsten Haushalte verbessert wird.
Frauen sind unverhältnismäßig stark von Energiearmut betroffen, weshalb die Mitgliedstaaten aufgefordert werden, die erforderliche Unterstützung zur Verringerung der Energiearmut von Frauen bereitzustellen.
Im Zusammenhang von schutzbedürftigen Gebieten und Energiearmut wird weiter angeführt, dass Begriffsbestimmungen für solche schutzbedürftigen Gebiete und Nachbarschaft definiert werden müssen, um weniger entwickelte Areale genauer identifizieren zu können.
Dies soll dazu beitragen, soziale Ungleichheiten, die sich durch die Anwendung verschiedener Klimaschutzmaßnahmen ergeben, zu bekämpfen – beispielsweise durch Unterstützung von Energiearmut betroffener Personen, die nicht über die notwendigen Mittel verfügen, die von Ihnen bewohnten Gebäude zu renovieren: „Gebäude mit schlechter Energieeffizienz sind oftmals mit Energiearmut und sozialen Problemen verbunden. Schutzbedürftige Haushalte sind besonders stark von steigenden Energiepreisen betroffen, da sie anteilig mehr für Energieerzeugnisse ausgeben. Durch die Senkung übermäßiger Energierechnungen können Gebäuderenovierungen Menschen aus der Energiearmut befreien und auch Energiearmut verhindern. Gleichzeitig haben Gebäuderenovierungen ihren Preis, und es muss unbedingt sichergestellt werden, dass die sozialen Auswirkungen der Kosten von Gebäuderenovierungen, insbesondere auf schutzbedürftige Haushalte, begrenzt werden.“[1]
Über den »Intelligenzfähigkeitsindikator« und die »Überwachung des Gebäudebestands«
Wie „smart“ werden Gebäude in Zukunft sein? Darüber gibt der Intelligenzfähigkeitsindikator Aufschluss, der dazu verwendet wird, „die Fähigkeit von Gebäuden zu messen, Informations- und Kommunikationstechnologien sowie elektronische Systeme zur Anpassung des Betriebs der Gebäude an den Bedarf der Bewohner und des Netzes sowie zur Verbesserung der Gesamtenergieeffizienz und -leistung der Gebäude“[1] zu bewerten. Relevant wird dieser Faktor vor allem für größere Gebäude sein. (Weitere Informationen zum »Intelligenzfähigkeitsindikator« finden sich im Anhang IV „Gemeinsamer allgemeiner Rahmen für die Bewertung der Intelligenzfähigkeit von Gebäuden“)
Daten tragen zu einem verbesserten Monitoring der Gesamtenergieeffizienz bei. Für einen verbesserten Informationsfluss sind in diesem Zusammenhang vor allem digitale Daten relevant. Nationale Datenbanken für die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden sollen eingerichtet und die dort erfassten Informationen an die Beobachtungsstelle für den EU-Gebäudebestand übermittelt werden.
Dekarbonisierung des Gebäudebestands und Nullemissionsgebäude als Zukunftsvision
Angesichts niedriger energetischer Sanierungsraten (die aktuell bei einem Prozent liegen), einem hohen Anteil energetisch ineffizienter Gebäude (rund drei Viertel des Gebäudebestands) und den langen Nutzungszyklen von Gebäuden (geschätzt wird, dass 85 – 95 % der heutigen Gebäude auch im Jahr 2050 noch genutzt werden) erscheint die Dekarbonisierung des Gebäudebestands als eine Mammutaufgabe.
Die EU-Gebäuderichtlinie hat das Ziel, die Sanierungsquote mindestens zu verdreifachen und den Übergang zu emissionsfreien Heizungsanlagen sicherzustellen. Durch gesteigerte Energieeffizienz auf der einen Seite und die Nutzung erneuerbarer Energie auf der anderen soll damit ein energieeffizienter und dekarbonisierter Gebäudebestand erreicht werden. Neubauten, die dem Standard von Nullemissionsgebäuden entsprechen, werden ein weiterer Bestandteil dabei sein, das Ziel im Jahr 2050 zu erreichen.
Ausnahmen für »Kulturerbegebäude«
Im Zusammenspiel von Energieeffizienzmaßnahmen, Denkmalschutz und erhaltenswerten Gebäuden können sich Zielkonflikte ergeben. Deshalb sieht die EU-Gebäuderichtlinie Ausnahmen vor.
Da viele Gebäude zwar in ihrer Bausubstanz und ihn ihrem Aussehen erhaltenswert sind, aber (noch) nicht als Kulturerbegebäude eingestuft sind oder durch andere Besonderheiten (z. B. ausgewiesenes Umfeld, besonderer architektonischer oder historischer Wert) einer angemessenen Erhaltung bedürfen, sollen die Mitgliedstaaten ihre nationalen Verfahren für die Einstufung von Gebäuden als Kulturerbegebäude oder historische Gebäude überprüfen.
Nicht nur Finanzierung, sondern auch Beratung
Mit den neuen Anforderungen entsteht neben dem Finanzierungsbedarf auch ein steigender Beratungsbedarf und verlässliche Information zu Energieeffizienzmaßnahmen. Privatpersonen wurden dabei als Zielgruppe identifiziert, damit diese auf der Grundlage einer umfangreichen Beratung gut informierte Entscheidungen im Kontext von Energieeffizienzmaßnahmen treffen können.
Mobilität, intelligentes und bidirektionales Laden
Die Elektromobilität hat das Potenzial dazu, einen wesentlichen Beitrag zur Dekarbonisierung zu leisten. Deshalb ist Ladeinfrastruktur im öffentlichen Parkraum wichtig, genauso aber auch die Lademöglichkeiten in oder bei Gebäuden. In der EU-Gebäuderichtlinie werden Aspekte wie intelligentes und bidirektionales Laden als neue Möglichkeiten – beispielsweise durch die Nutzung von E-Fahrzeugen als mobile Energiespeicher und damit ein im Vergleich zu bisherigen Herangehensweisen deutlich höherer Integrationsgrad von Mobilität und Wohnen – identifiziert.
Mögliche Implikationen der EU-Gebäuderichtlinie
Mit der »EU-Gebäuderichtlinie« werden neue Regelungen in Kraft treten – auch im Zusammenspiel mit anderen regulatorischen Anforderungen der Europäischen Union.
Schnittstellen zu anderen regulatorischen Anforderungen der EU: Im Kontext von EU-Taxonomie, CSRD und SFDR werden Stakeholder wie Immobilienentwickler und (institutionelle) Investoren zu nennen sein.
Vergleichbarkeit von Gebäuden: Die Einordnung von Gebäuden nach deren Gesamtenergieeffizienz und der dazugehörige Ausweis führen zu einer besseren Vergleichbarkeit von Gebäuden. Auswirkungen auf den Marktwert von Immobilien sind dabei nicht auszuschließen, da Investoren voraussichtlich notwendige Renovierungen einpreisen werden.
Wesentliche Beiträge zur Dekarbonisierung und zum Erreichen der Klimaziele: Die angestrebte Dekarbonisierung ist ein Kraftakt und die dafür vorgegebenen Zeiträume sind mit den aktuellen Sanierungsraten nicht einzuhalten. Aus diesem Blickwinkel bleibt nur, möglichst schnell zu handeln. Kann die Dekarbonisierung jedoch gelingen, dann kann dies erheblich zur Minderung von Treibhausgasemissionen beitragen und damit das Erreichen der Pariser Klimaziele unterstützen.
Mehr Zirkularität: Die Einführung von Lebenszyklusbetrachtungen für Treibhausgasemissionen kann dazu führen, dass mehr Zirkularität in der Immobilienwirtschaft erreicht wird und beispielsweise die Weiternutzung von bestehenden Immobilien oder zumindest von besonders treibhausgasintensiven Strukturen (z. B. Fundamente) attraktiv wird.
Intelligenzfähigkeit und Datenerfassung: Mit den Anforderungen an die Datenerfassung und die Speicherung in nationalen Datenbanken wird zusätzliche Transparenz geschaffen. Dazu trägt auch die geforderte Intelligenzfähigkeit von Gebäuden bei. Mit einer gut abgestimmten Gebäudeleittechnik können, neben einer energieeffizienten Bauweise und der Nutzung erneuerbarer Energie, weitere Effizienzpotenziale erschlossen werden.
Transparenz für Verbraucher und Nutzer: Verbraucher wie beispielsweise Käufer oder Mieter haben bessere Einblicke in den tatsächlichen energetischen Zustand einer Immobilie. Dazu trägt der Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz bei.
Energiearmut und soziale Blickwinkel: Die EU-Gebäuderichtlinie thematisiert nicht nur technische Aspekte. Auch soziale Blickpunkte wie systemische Energiearmut werden aufgegriffen und adressiert. Dies kann, auch vor dem Hintergrund von Quartiersentwicklung, zu deutlichen Verbesserungen der Wohn- und Lebenssituation führen.
Mindeststandards (Minimum Energy Performance Standards bzw. MEPS): Die formulierten Mindeststandards schaffen Klarheit darüber, welche Ziele erreicht werden müssen. Die Einstufung in Gesamtenergieeffizienzklassen schafft in allen Regionen der Europäischen Union eine vergleichbare Ausgangssituation. Gleichzeitig erhöhen sie den Druck, energetische Optimierungen am Gebäudebestand vorzunehmen.
Quellen und weitere Fundstellen
[1] Abänderungen des Europäischen Parlaments vom 14. März 2023 zu dem Vorschlag für eine Richtlinie des Europäischen Parlaments und des Rates über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Neufassung)
[2] NordESG – Was ist die EU Taxonomie Verordnung?
[3] NordESG – Was ist ESG?
[4] NordESG – Die Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) der Europäischen Union
[5] NordESG – Update zur CSRD – Entscheidung des Europäischen Parlaments zur Corporate Sustainability Reporting Directive
[6] NordESG – Real Estate, Nachhaltigkeit und ESG – Herausforderungen für die Immobilienbranche
[7] NordESG – Die Verwirrung um »Embodied Carbon« und »Scope Emissions« bei Immobilien
Weitere Fundstellen
Europäisches Parlament – Parlament für klimaneutrale Gebäude bis 2050
EURACTIV – Energiekrise fördert „ehrgeizige“ Vorschriften für die Gebäudesanierung
EURACTIV – EU-Gebäuderichtlinie: Parlament einigt sich auf Verhandlungsposition
EURACTIV – EU-Gebäuderichtlinie in Italien: Das Ringen ums kulturelle Erbe
EURACTIV – EU-Gebäuderichtlinie: Die Sorge ums Kulturerbe
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